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業主委員會與物業管理公司之間的法律關系

發布日期:[2014-04-29]     點擊率:

一、業主委員會與物業管理公司在物業管理中的地位和作用

  與計劃經濟年代由政府或企事業單位采用行政手段進行的傳統房產管理相比,物業管理作為社會主義市場經濟條件下產生的一種新型管理服務體制,其基本的特點是業主自治自律與物業管理企業統一管理服務相結合。

  全體業主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利,業主委員會是業主團體內部的常設執行機構。它由業主團體內部各個成員按一定程序選舉產生,負責具體處理業主團體的日常事務。業主委員會是廣大業主實現業主自治自律的前提和關鍵。物業管理公司則是對建筑物進行統一管理服務的企業。

  二、業主委員會與物業管理公司的法律關系

  在實踐中,過去我們大都將業主、業主委員會與物業管理公司的法律關系鎖定在“委托”或“委托代理”上,其實這是望文生義引起的片面理解,對物業管理的健康發展會造成極大的危害。

  (一)委托的產生、發展是由于因商品經濟的發達,個人囿于有限的時間、精力和能力,不可能事必躬親,不得不將部分事務交由他人處理,法律對這種關系進行確認和調整,由此而生委托。這與我國《合同法》二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的,委托合同是新合同法直接規定的十五種有名合同的類型之一,結合物業管理的實際認真對照新合同法就會發現委托合同與物業管理是有本質上的區別的,具體反映在以下幾個方面:

  1.合同的目的不同?!吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定:“委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務的合同”。這條規定是法律對委托合同概念的界定。依據這條法律規定委托合同的主要特征就是以處理委托人事務為目的。所謂委托人的事務,是指與委托人有利害關系,委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先,物業管理的管理服務并不是事務,物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的技術化的有償服務;其次,由于物業管理具有需要技術化的技術服務的特點,作為業主、業主委員會并不能親自來處理,同時對于一個大型的住宅區,業主人數可能會達數千人,如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作,那么住宅區的秩序就可能天下大亂,終導致表面上人人都在管,實際上人人都不管,也無法管的局面?!?/p>

  2.《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定:“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?!边@實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的,物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同的范圍、項目,遵循物業管理法律、法規,獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經濟活動中,業主、業主委員會只有監督權,而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。

  3.物業管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知,物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交交納的。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的,處理事務的費用可以預付,也可以由受托人墊付,而后由委托人償還,對于報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬,這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的區別。

  4.依據《中華人民共和國合同法》第四百零八條:“委托人經受托人同意,可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規定,委托合同可以采取重復委托;而物業管理法律、法律規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委托給專營公司,不得將整體管理服務責任交給他人。

  5.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定:“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?!奔捶梢幎宋腥撕褪芡腥硕季哂泻贤慕獬龣?。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上,若一方對另一方的信任有所動搖,則不問客觀上是否有理由,均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權,并依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)款:“法律規定的其他情形”的規定,將其解除合同的主張通知對方即可,而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償,定有期限或未定期限,或事務的處理是否已經告一段落,在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的,如果一方提出要在合同期限內解除合同,就須依據合同的具體條款進行協商,協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

  從上述五個方面的本質量區別可見,物業管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規定相差甚遠,有著明顯的本質差別,顯然無論是將物業管理合同定位在“委托合同”的范圍上,還是將物業管理定位在“物業管理委托”的范圍上,都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業管理活動中是存在著委托行為的,例如:委托專營公司提供專項經營服務,業主委托代理人參加業主大會并投票等行為都屬于委托行為。

  在物業管理發展的初期,由于我們物業管理理論研究的滯后,認識的不清晰,加上《中華人民共和國合同法》沒有頒布,對委托合同的概念沒有一個明確法律規定等種種局限性的因素造成了我們將物業管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們仍然將物業管理合同以“物業管理委托合同”的形式出現,一旦出現合同糾紛進行法律訴訟,那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業管理委托合同”卻與《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款的規定格格不入,相距甚遠,根本就不符合委托合同成立的法律要件,必然會誤導法官作出“物業管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決,終必然給整個物業管理行業的健康發展造成重大的損害。

  (二)所謂代理,是指代理人在代理權范圍內以被代理人名義與第三人實施的且法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應的法律制度。代理作為一種獨立的民事法律制度,同樣是商品經濟高度發達的產物。在處于簡單商品經濟時期的羅馬法中,并沒有關于代理的規定。資本主義社會以后,科技發展、交易擴大,個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制,已難以事必躬親,因此產生了代理的需求。代理制度在民法中的確立,使民事主體的行為擴大了時間及空間范圍。在民法上成為一項不可缺少的重要內容。

  代理關系的基礎,是代理權,代理人之所以能代替被代理人實施法律行為,就在于代理人擁有代理權。代理行為根本的核心,首先是所代理的行為須限于法律行為,不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題;其次涉及到法律行為,但并不需要代理人代理,被代理人可以直接而為之的行為,也不存在代理的問題。代理行為的結果是“設定、變更、終止民事法律關系”。

  在物業管理活動中,物業管理公司通常是沒有代理權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為,但一般都不需要物業管理公司來代理,而且物業管理活動中的大量活動是不涉及法律行為,根本就沒有必要進行代理。因此,代理行為與物業管理活動不存在因果關系,不能用代理的概念來涵蓋物業管理的概念。

  委托代理,又稱為意定代理,是基于被代理人授權的意思表示而發生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會指示從事物業管理服務工作的,物業管理公司作為企業法人,是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利,并且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此,物業管理從根本上不構成委托代理的關系。至于“委托——代理”,在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念,自然也不可能構成物業管理的法律關系。


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