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物業知識

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物業管理糾紛

發布日期:[2014-04-29]     點擊率:

  一、物業管理在中國的出現


  “物業”一詞是從英語詞匯"property”及“estate”翻譯而來,在20世紀70年代末中國大陸實行改革開放政策后由香港傳入內地。目前,中國房地產法學界和物業管理規范性文件中,對“物業”概念內涵和外延的見解是基本一致的,只是具體表述略有差別。對其概而言之,是指一定建設用地范圍內已建成和確定業主權益,有特定界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場地和其它定著物,以及用地和房屋包容的空間環境。其中,“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業的前提;已“確定業主權益”表明已建成的物業是經過法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業的權屬已依法作了確定,而業主即物業所有權人要對物業的管理負責。


  物業管理(Real property management)是指物業管理機構與物業所有人或依據合同、法律規定有權委托的非業主使用人的委托,根據合同或法律規定對物業進行養護、修繕并對相關環境和秩序進行維修和服務的活動。[1]


  我國香港地區的物業管理,起源于第二次世界大戰后。20世紀50年代的香港公共房屋蓬勃發展,為物業管理的發展提供了廣闊的舞臺。香港的住房制度體系大致分為公共屋村、私人樓宇和居住小區。1966年香港成立了英國皇家物業經理學會香港分會,并制訂了部分法規。香港政府直接負責物業管理的機構是房屋署,香港的物業管理公司協會成立于1990年,該協會代表物業管理公司發言,并可進行行業自律。


  我國的物業管理行業是隨著改革開放的深入,伴隨著市場經濟以及房地產綜合開發和住房商品化的發展而產生和發展起來的,因此只能算是處于幼稚期。目前,各地頒布執行的規范性文件中對“物業管理”的定義,大多從物業管理公司接受物業業主及使用人委托從事物業管理活動角度來給出定義的。如果要從法學角度給“物業管理”,作出科學、嚴謹的定義,須從中國物業管理實踐經驗出發,根據物業管理法調控對象的特點,給出定義。對其物業管理的定義可從廣、狹兩義的層面給出。


  1、 廣義的物業管理,是指業主對自己擁有的物業,依法實行自治管理和委托物業管理公司進行的經營性管理的結合。


  2、狹義的物業管理,是指依法成立的物業管理公司通過市場機制作用,接受特定業主或業主集體的委托,依據物業管理法律法規、行政規章的規定和按照合同的約定,對受托管理的物業進行維護,為物業的業主和使用人提供服務,并依約定合理收取物業管理費的服務性行為。


  物業管理公司的服務可界定為兩大類:一類是單純物業管理服務,包括對物(包括環境)和對人(包括物業的業主和使用人)兩方面,即對物業的維護(具有維修、修繕、養護、保護的意義)、改良(包括對物業的質量和環境通過整治,獲得的改良和使物業保值增值的其他各種改良)或用于經營和維護公共秩序(監督和維護基于托管物業產生的公共秩序、法律和社會公共利益要求的其他秩序):另一類是提供經營性和便民性的特約服務。


  二、物業管理的現狀


  隨著我國房地產業的迅速發展,物業管理糾紛案件逐年成倍增長,新類型案件逐漸增多,如何減少該類案件的發生,已成為與物業管理相關各方人士及法律工作者們近期討論的熱門話題,不同部門、不同人士從不同角度出發,對如何減少該類案件發生提出了不同觀點。我國的房地產業發展很快,目前全國有房地產開發商企業近3萬家,從業人員100多萬,房地產估價機構近5000個。


  我院調研組對2002年至2005年朝陽區人民法院受理的物業管理糾紛案件進行統計分析,由此得出的結論具有典型意義。從朝陽區法院物業糾紛案件的數量調研報告可看出目前物業管理的現狀:


  1、物業管理糾紛案件數量逐年上升,在民事案件中所占比例逐漸加大。


  物業管理涉及物業的方方面面,物業管理企業提供管理服務方面的做法不盡一致,業主對物業管理企業提供管理服務的主觀感受程度不同,業主與物業管理企業之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業主與物業管理企業之間的矛盾漸生,因此而產生的糾紛,向房產、物價等管理部門的投訴大量增加,在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院起訴。近年來因物業管理而產生的各類糾紛增長迅猛,同時在民事案件中所占比例也逐年加大。2002年受案194件,2004年受案1898件,增長0.192,2005年受案2649件,增長0.4:物業管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加,從2002年的0.079升至2005年的0.085。


  2、案件類型多樣化,新類型案件不斷出現。


  物業管理糾紛是物業管理過程中發生的糾紛,由于物業管理涉及多個主體,涉及事務十分繁雜,引發糾紛的原因及案件類型呈現多樣化,已從剛剛開始的物業管理企業追索物業管理費的糾紛,發展到多類型案件。


  我院四年來受理的5391件物業管理糾紛案件中,有物業管理企業向業主追繳物業管理費糾紛案件,有業主認為物業管理企業提供的物業服務質量不合格要求退還已交物業費的糾紛案件,有業主要求物業管理企業退還裝修保證金案件,有業主認為物業管理企業亂收費要求退還的案件,有業主認為物業管理企業提供物業管理服務有瑕疵造成財產損害要求賠償損失的案件,有物業管理企業認為業主私搭亂建拆要求予以拆除的糾紛案件,有業主委員會解聘物業管理公司案件,等等。


  3、業主多為案件的被告,且敗訴多。


  物業管理企業作為原告起訴業主的2644件,業主起訴物業管理企業的27件。物業管理企業作為公司,在起訴前往往有備而來,業主作為被告地位比較被動,業主收集證據有較大難度,業主的法律意識、法律知識儲備不如物業管理企業,故業主敗訴的案件多。物業管理企業追索物業管理費案件中除因業主下落不明撤訴外,業主均向物業管理企業交納了物業管理費,法院沒有判決一例物業管理企業敗訴。業主作為原告的案件中,沒有一例業主完全勝訴的案件,業主起訴物業管理企業賠償損失的案件多為敗訴,起訴物業管理企業提供物業管理服務不合格或者起訴物業管理多收費案件中均為部分勝訴。


  4、以判決為結案方式的比例高,案件調解比例低,雙方當事人矛盾較大。


  由于該類案件往往業主與物業管理企業矛盾較為激烈,即使涉及金額不高,雙方也難以達成調解。同時,目前該類糾紛主要以物業管理企業作為原告起訴業主為主,由于涉訟事務往往涉及到所在物業業主的共同性問題,物管企業害怕調解退讓后導致連鎖反應,這也是造成物業管理一方難以作出讓步的重要原因?;谏鲜鲈?,該類案件的調解工作,一方面工作量大,另一方面工作難度也大于一般案件,在法院追求審判效率的同時導致了目前案件處理的判決率較高,而調解撤訴率相對低于其他民事案件。


  5、物業管理糾紛訴訟主體復雜,法律關系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。


  物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和其他組織,又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或業主委員會,也有物業管理公司。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系,又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、業主委員會與物業管理企業的關系。


  由于物業管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現成的依據,《中華人民共和國民法通則》(以下建成《民法通則》)、《中華人民共和國合同法》等法律中無專門調整物業管理的規定,只能依據《民法通則》、《合同法》的基本原則,依據有關部門和地方性規章進行處理,而有關規章的規定又不詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。


  6、具有群體性糾紛的潛在因素。


  在物業管理企業追索物業費案件時往往一次起訴就幾十個甚至上百個業主,業主在收到法院送達的起訴書后會要求同一時間開庭或同一合議庭(或審判員)處理以及同時宣判,導致法院在相對一段時間內忙于處理一個物業小區的糾紛。另外物業管理糾紛產生的原因,也通常是物業管理費的繳納、物業管理質量等涉及全體業主利益的共性問題,由于當事人多處于同一事件背景和同一社區,因此會形成共同的利益圈。在發生糾紛時,有時會以某一小區為單位,業主對糾紛達成一定的共識,通過群體性行為的方式進行訴訟,向物業管理公司甚至法院施加影響,形成具有群體性糾紛的潛在因素。


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